전세계약 묵시적 갱신 시점 - 만료 6개월~2개월 전, 전세계약 연장 갱신 청구권 5%

전세 계약 묵시적 갱신 시점과 전세계약 연장 갱신 청구권에 대해서 알아보다가, 조금 혼동이 오는 개념이 있어 정리한다.

전세계약 묵시적 갱신 시점

 

임대인이 임차인에게 임대차기간이 끝나기 전 6개월~2개월 전까지 아무 말도 하지 않았다면, 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주하고 이를 묵시적 갱신이라고 한다.

 

문제는, 이 묵시적 갱신의 개정 시점.

개정 전에는 6개월~1개월 전까지 말하지 않았을 경우 묵시적 갱신이 되는 것으로 간주하였는데,

2020.6.9일 주택 임대차보호법 제 6조 제 1항에 의거, "6개월 전~2개월 전"으로 개정되었다.

 

해당 규정은 개정일 (2020.6.9) 이후부터 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용되는 것

 

그러니까 가령 19년에 묵시적 갱신이 일어나 21.8.26 만기라면,

2021.1.26~2021.7.26 (1개월 전) 사이 갱신 거절 통지를 할 경우 묵시적 갱신이 되지 않는다.

 

그러니까 21.7.25일 갱신 거절 통지를 해도 묵시적 갱신이 되지 않는 것!

 

 

계약 연장 갱신 청구권

계약 연장 갱신 청구권은 이번에는 임차인이 사용하는 것이다.

임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월~2개월 전 계약 갱신을 청구 가능하다.

(2020.12.10일 이전 계약은 6개월~1개월 전 청구 가능)

 

임차인과 임대인은 동일한 조건으로 계약을 하며,

이 때 차임과 보증금은 5% 범위 내에서 증감 가능하다.

 

계약 연장 갱신 청구권을 임차인이 사용할 경우, 임대인은 특별한 목적이 없는 한 거절할 수 없다. 

 

예외적으로 거절할 수 있는 경우는 아래와 같다.

- 해당 주택에 집주인이나 직계존속·비속이 실 거주하게 되는 경우

- 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

계약 연장 갱신 청구권은 1회만 쓸 수 있으며, 묵시적 갱신의 경우 '의사 표시'가 없으면 계약 연장 갱신 청구권을 사용하지 않은 것으로 본다.